Come scegliere l'impresa di ristrutturazioni: le verifiche che contano

Sul mercato ci sono due soggetti che sembrano uguali e non lo sono: l'impresa esecutrice, che ha squadre proprie o di fiducia e risponde del cantiere, e l'intermediario, che raccoglie la tua richiesta e la assegna a un'impresa terza trattenendo una quota.

Non c'è nulla di illegittimo nel secondo modello, ma cambia due cose che ti riguardano: chi risponde se qualcosa va storto, e quanto della cifra che paghi finisce nel lavoro invece che nella provvigione.

Domanda diretta: "i lavori li fate voi con vostre squadre, o li assegnate a terzi?" La risposta, e la naturalezza con cui arriva, dice molto.

• Visura camerale: da quanto esiste l'impresa, quale è l'attività dichiarata.
• DURC (Documento Unico di Regolarità Contributiva) in corso di validità: dice che l'impresa è in regola con contributi e assicurazioni dei dipendenti. È il documento che distingue un'impresa strutturata.
• Polizza di responsabilità civile: numero, massimali, copertura dei danni a terzi. In condominio è decisivo.
• Iscrizione alla Camera di Commercio e, per gli impianti, le abilitazioni previste dal DM 37/2008.

Un'impresa che fornisce questi documenti in due giorni è un'impresa che li ha. Una che tergiversa ti sta dicendo qualcosa.

1. "Posso vedere due cantieri finiti simili al mio?" Non le foto: i cantieri, o almeno il contatto di due clienti precedenti.
2. "Chi è il referente in cantiere e come lo raggiungo?" Un nome e un numero, non un centralino.
3. "Cosa non è compreso nel preventivo?" Chi risponde con un elenco è chi ha pensato al tuo cantiere.
4. "Come gestite le varianti in corso d'opera?" La risposta giusta prevede un preventivo scritto prima di eseguire, non un conteggio a fine lavori.
5. "Chi presenta la pratica edilizia e chi verifica lo stato legittimo?" Vedi i titoli edilizi.

• Un preventivo dato senza sopralluogo su un intervento importante. Un range indicativo si può stimare a distanza; un preventivo da firmare no.
• Un anticipo elevato prima di iniziare. Un acconto è normale; metà del totale non lo è.
• La proposta di pagare parte in contanti. Oltre ai profili di regolarità, ti fa perdere la detrazione su quella spesa: vedi il bonifico parlante.
• Il prezzo che scende molto dopo una telefonata. Se scende di un quarto senza che cambi il lavoro, il primo prezzo era finto o il secondo lo è.
• Nessuna esclusione scritta nel preventivo.
• La fretta: sconti validi "solo se firmi entro domani" su un lavoro che durerà mesi.

N.B.Perché il preventivo più basso è spesso il più caro: la differenza raramente sta nel margine. Sta nelle voci non incluse (smaltimento, ripristini, battiscopa), nei materiali lasciati indeterminati e nelle varianti che arriveranno a prezzo non concordato. Fai il confronto voce per voce: come si legge un preventivo.

• Capitolato tecnico con materiali, marche o fasce, e modalità di esecuzione.
• Cronoprogramma per fasi.
• Pagamenti a stati di avanzamento verificabili.
• Gestione delle varianti: preventivo scritto e firmato prima dell'esecuzione.
• Referente di cantiere e canale di comunicazione.
• Impegno al bonifico parlante su tutti i pagamenti.

Ne parliamo nel dettaglio nella guida al capitolato.

A parità di documenti in ordine, scegli l'impresa che ti ha fatto più domande. Chi ha chiesto dell'età dell'impianto, di come vivi la casa, di quante persone ci abitano e di cosa ti dà fastidio nella casa attuale sta progettando il tuo cantiere. Chi ha solo chiesto i metri quadri sta compilando un listino.

I documenti si chiedono, ma qualcosa si controlla da soli prima ancora di chiamare.

1. Cerca la ragione sociale, non il nome commerciale. Un sito con un marchio e nessuna ragione sociale visibile è un'informazione.
2. Verifica da quanto esiste e quale attività è dichiarata: la visura camerale lo dice, e un'impresa nata sei mesi fa che si presenta con vent'anni di esperienza va spiegata.
3. Controlla la coerenza dei contatti: sede reale, telefono fisso o mobile associato, indirizzo che non sia una casella postale.
4. Guarda le foto dei lavori con attenzione tecnica: se sono immagini generiche da catalogo, non sono cantieri suoi.
5. Chiedi il contatto di due clienti recenti con lavori simili. La risposta a questa richiesta è il singolo segnale più informativo di tutta la selezione.

Sono due modelli con vantaggi diversi, e la scelta dipende da quanto tempo hai.

Impresa generale. Un solo referente, un solo contratto, un solo responsabile del coordinamento. Costa più della somma degli artigiani, e quella differenza è precisamente il valore del coordinamento: chi decide chi entra quando, chi risponde se una fase ritarda l'altra, chi ricompone gli errori di interfaccia.

Artigiani coordinati da te. Costa meno in fattura e molto in tempo tuo. Funziona se hai competenza, disponibilità in orario di cantiere e capacità di dire "questo non va bene" a persone che hai ingaggiato tu. Non funziona se il tuo lavoro è altrove: il coordinamento non è un'attività serale.

Il punto onesto: la maggior parte delle persone che scelgono la seconda strada per risparmiare finisce per pagare in tempi, e i tempi hanno un costo anche quando non compaiono in nessuna fattura.

Il preventivo senza sopralluogo su un intervento importante. Una stima indicativa a distanza si può fare — è esattamente quello che fa uno strumento di stima — ma un preventivo da firmare no. Chi lo dà non ha visto cosa c'è dietro i muri e lo scoprirà a tue spese.

La proposta di pagare parte in contanti. Oltre ai profili di regolarità, ti fa perdere la detrazione su quella spesa: su una parte in nero del 20% di un intervento da 70.000 €, sono circa 7.000 € di detrazione buttati per uno sconto molto minore.

Lo sconto a scadenza. "Questo prezzo vale solo se firmi entro domani" su un lavoro che durerà mesi è una tecnica di vendita, non un'offerta. Le imprese con lavoro non hanno bisogno di scadenze artificiali.

Quante imprese devo contattare?

Tre. Una non dà riferimenti, cinque producono un lavoro di normalizzazione che nessuno porta a termine. Meglio tre confronti fatti bene: il metodo è in come leggere un preventivo.

È normale che chiedano un acconto?

Sì, un acconto alla firma è prassi: serve a coprire l'avvio, gli ordini e l'allestimento. Non è normale un anticipo che si avvicina alla metà del totale prima che sia entrata una squadra in casa. Il resto va legato a stati di avanzamento verificabili.

Come faccio a sapere se il prezzo è giusto?

Confrontandolo con intervalli di mercato e, soprattutto, verificando che i tre preventivi descrivano lo stesso lavoro. Gli intervalli di riferimento per intervento sono in quanto costa ristrutturare casa.

Serve che l'impresa abbia dipendenti propri?

Non necessariamente: molte imprese solide lavorano con squadre di fiducia stabili. Ciò che conta è che sia chiaro chi risponde e che i soggetti in cantiere siano in regola: il DURC e la polizza RC sono i documenti che lo dimostrano.

Cosa faccio se durante i lavori il rapporto si guasta?

Torni ai documenti: preventivo, capitolato, cronoprogramma, registro delle varianti. È l'unico momento in cui quei fogli valgono il tempo che sono costati, ed è la ragione per cui vanno fatti prima, quando tutti sono d'accordo.

• Prima domanda: "i lavori li fate voi o li assegnate a terzi?"
• Documenti da chiedere: visura camerale, DURC, polizza RC, abilitazioni impianti (DM 37/2008).
• Il segnale più informativo: la disponibilità a farti parlare con due clienti recenti.
• Bandiere rosse: preventivo senza sopralluogo, anticipo elevato, proposta di contanti, sconto a scadenza, nessuna esclusione scritta.
• Il preventivo più basso è spesso il più caro: la differenza sta in ciò che non è scritto.
• A parità di documenti in ordine, scegli chi ti ha fatto più domande.