CILA, SCIA o permesso di costruire: quale serve per la tua ristrutturazione

Il titolo edilizio non si scegli: si deduce. Prima si qualifica l'intervento secondo il Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001), poi il titolo viene da sé. Sbagliare la qualificazione è l'origine di quasi tutti i problemi successivi, comprese le contestazioni sulle detrazioni.

Le regole di dettaglio variano con le leggi regionali e i regolamenti comunali: la tabella orienta, il tecnico decide.

Tinteggiare, sostituire pavimenti e rivestimenti, sostituire sanitari, riparare gli impianti esistenti, sostituire infissi senza modificare sagoma e prospetti. Sono interventi di manutenzione ordinaria: nessuna comunicazione al Comune.

Attenzione però: senza titolo edilizio la detrazione richiede la dichiarazione sostitutiva in cui indichi la data di inizio dei lavori e attesti che l'intervento rientra tra quelli agevolabili. E la manutenzione ordinaria delle singole unità, da sola, di norma non è detraibile.

La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata copre la maggior parte delle ristrutturazioni di appartamento: spostare tramezzi non portanti, rifare completamente gli impianti, ricostruire un bagno, cambiare la distribuzione interna senza toccare le strutture.

• La presenta un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra) che assevera la conformità dell'intervento alle norme.
• I lavori possono iniziare subito dopo la presentazione: non c'è un'attesa di autorizzazione.
• Ha costi di pratica e onorario professionale, che sono fuori dal preventivo dell'impresa.

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività serve quando l'intervento incide su parti strutturali (aprire un vano in un muro portante, modificare un solaio), nei casi di restauro e risanamento conservativo, e nella ristrutturazione edilizia leggera. Richiede una progettazione strutturale e, nelle zone sismiche, il deposito o l'autorizzazione sismica.

Serve per gli interventi di ristrutturazione "pesante" — quelli che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso, con modifiche di volumetria, di sagoma, o cambi di destinazione d'uso in zone tutelate. È un procedimento autorizzativo: si presenta e si attende il rilascio, con tempi di istruttoria comunali.

N.B.Se l'immobile è vincolato (beni culturali, paesaggistico) o si trova in un ambito tutelato, sopra il titolo edilizio si aggiunge l'autorizzazione della Soprintendenza o l'autorizzazione paesaggistica. I tempi si allungano in modo significativo: mettili in conto prima di fissare la data di inizio del cantiere.

Il titolo edilizio è quasi sempre a carico del committente, non dell'impresa: onorario del tecnico, diritti di segreteria, imposta di bollo, eventuali oneri. È una delle voci che mancano nei preventivi e che pesano sul budget complessivo — vedi i costi omessi.

Prima di scegliere il titolo, verifica che lo stato di fatto dell'immobile corrisponda a quello depositato in Comune e in catasto. Se ci sono difformità pregresse — una parete spostata trent'anni fa, un soppalco mai dichiarato — vanno regolarizzate prima, altrimenti la pratica nuova si blocca sopra quella vecchia. È il problema più frequente nelle case degli anni Sessanta e Settanta: ne parliamo qui.

I costi si compongono di tre voci: l'onorario del tecnico che redige e presenta la pratica, i diritti di segreteria comunali, e — nei casi previsti — gli oneri dovuti al Comune. Variano per comune e per complessità dell'intervento, quindi qualunque cifra puntuale sarebbe inventata; quello che si può dire con certezza è l'ordine di grandezza relativo:

A questo si aggiungono, se l'immobile è tutelato, i tempi dell'autorizzazione paesaggistica o della Soprintendenza — che sono i più lunghi e i meno comprimibili di tutto il percorso.

Queste voci sono quasi sempre a carico del committente, non dell'impresa: è una delle ragioni per cui due preventivi possono sembrare distanti quando in realtà uno include la pratica e l'altro no.

CILA e SCIA sono atti asseverati: un professionista abilitato dichiara, sotto la propria responsabilità, che l'intervento è conforme alle norme urbanistiche, edilizie, di sicurezza e igienico-sanitarie. Non è un timbro: è un'assunzione di responsabilità professionale, e per poterla assumere il tecnico deve verificare lo stato legittimo dell'immobile.

Questo spiega perché non si può "risparmiare sul tecnico": senza asseverazione non esiste il titolo, e senza titolo l'intervento è abusivo con tutte le conseguenze del caso — comprese quelle fiscali.

Se il progetto tocca le strutture serve anche il deposito o l'autorizzazione sismica e, in cantiere, la figura del direttore dei lavori strutturali. Sono adempimenti che non si aggirano.

Lo scenario tipico: si vuole aprire la cucina sul soggiorno, rifare due bagni e sostituire tutti gli impianti.

• Se il muro tra cucina e soggiorno è un tramezzo non portante, siamo nel campo

della manutenzione straordinaria senza opere strutturali: CILA.

• Se quel muro è portante, serve un progetto strutturale con architrave

calcolata: SCIA, con gli adempimenti sismici del caso.

La differenza tra i due scenari sono poche centimetri di spessore e una verifica che si fa in mezz'ora — e cambia titolo, tempi, costi e figure coinvolte. È il motivo per cui il rilievo strutturale precede la scelta del titolo, non la segue.

Posso presentare la CILA da solo, senza tecnico?

No: la CILA richiede l'asseverazione di un tecnico abilitato. Esistono interventi in attività libera che non richiedono alcuna pratica, ma in quel caso non presenti nulla — e per le detrazioni serve la dichiarazione sostitutiva con la data di inizio dei lavori.

Se i lavori sono già iniziati, posso presentare la pratica dopo?

La presentazione tardiva non è la stessa cosa della presentazione preventiva e comporta conseguenze. La strada giusta, se ti accorgi ora del problema, è fermare i lavori sulla parte interessata e far valutare la situazione a un tecnico prima di proseguire.

La CILA vale anche per le detrazioni?

Sì: la ricevuta di presentazione del titolo edilizio è tra i documenti da conservare per difendere la detrazione. Dove il titolo non è richiesto, serve la dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà.

Quanto dura la validità di un titolo edilizio?

I titoli hanno termini di inizio e di fine lavori, oltre i quali decadono per la parte non eseguita e va presentata una nuova pratica. Se prevedi che il cantiere possa slittare di molto, parlane con il tecnico prima di presentare: la data di inizio dichiarata conta.

Chi controlla, e quando?

Il Comune può effettuare verifiche sulla conformità di quanto dichiarato. Il controllo più frequente nella vita reale, però, arriva molto più tardi: in fase di compravendita, quando notaio e banca verificano la regolarità dell'immobile.

1. Fai qualificare l'intervento da un tecnico, per iscritto.
2. Verifica la conformità dello stato di fatto.
3. Presenta il titolo corretto prima di iniziare i lavori.
4. Conserva la ricevuta di presentazione: serve per le detrazioni e per il bonus mobili.

• Tinteggi, cambi pavimenti o sanitari senza altre opere: attività libera, nessuna pratica — ma per le detrazioni serve la dichiarazione sostitutiva.
• Sposti tramezzi non portanti, rifai impianti, ricostruisci un bagno: CILA, e si inizia dopo la presentazione.
• Tocchi strutture, apri un vano in un muro portante, fai restauro conservativo: SCIA, con progetto strutturale e adempimenti sismici.
• Cambi volumetria, sagoma o destinazione d'uso in ambiti tutelati: permesso di costruire, e si attende il rilascio.

Prima di tutto questo, una cosa sola: verifica che lo stato di fatto corrisponda agli atti. Senza stato legittimo non c'è titolo che tenga.