Bonus ristrutturazione 2026: 50% prima casa, 36% gli altri immobili

Per le spese sostenute nel 2026 la detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (art. 16-bis del TUIR) è:

Il tetto di spesa è di 96.000 € per unità immobiliare e la detrazione si recupera in dieci quote annuali di pari importo.

Su una spesa di 96.000 € nella prima casa, il 2026 vale 48.000 € di detrazione; dal 2027 la stessa spesa ne vale 34.560 €. La differenza è di 13.440 €: è aritmetica di legge, non una tecnica di vendita.

N.B.Conta la data in cui la spesa è sostenuta, cioè quando il pagamento è effettuato, non quando i lavori sono iniziati o finiti. Per una persona fisica vale il principio di cassa: un bonifico del 28 dicembre 2026 rientra nel 2026, uno del 3 gennaio 2027 no.

La detrazione riguarda, sulle singole unità immobiliari residenziali:

• manutenzione straordinaria: rifacimento di impianti, spostamento di tramezzi, ricostruzione di bagni, sostituzione di serramenti;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia;
• opere per eliminare le barriere architettoniche, per la sicurezza e per la prevenzione di atti illeciti;
• interventi di bonifica dall'amianto e opere per evitare infortuni domestici.

La manutenzione ordinaria delle singole unità (tinteggiature, sostituzione di pavimenti senza altre opere) di per sé non è agevolata; lo diventa se è parte di un intervento più ampio tra quelli sopra. Sulle parti comuni condominiali, invece, anche la manutenzione ordinaria rientra.

Non solo il proprietario. Possono detrarre anche l'usufruttuario, il nudo proprietario, l'inquilino con contratto registrato, il comodatario, e il familiare convivente che sostiene la spesa. La condizione comune è sostenere effettivamente la spesa e risultare come ordinante nel bonifico e come intestatario delle fatture.

Se il proprietario è uno e paga un altro, la detrazione la prende chi paga — purché ne abbia titolo. È il punto in cui, nelle famiglie, si perdono più detrazioni per distrazione.

1. Il pagamento. Serve il bonifico parlante, con causale, codice fiscale del beneficiario della detrazione e partita IVA dell'impresa. Contanti, assegni e bonifici ordinari non danno diritto alla detrazione su quella spesa. Vedi come si compila.
2. La documentazione. Fatture, ricevute dei bonifici, titolo edilizio o dichiarazione sostitutiva, e la documentazione tecnica dell'intervento. Vanno conservate per tutto il periodo in cui l'Agenzia può controllare. L'elenco completo è qui.

Dal 1° gennaio 2025 non sono più detraibili ai sensi dell'art. 16-bis del TUIR le spese per la sostituzione o la nuova installazione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili. Se il tuo intervento prevede il cambio del generatore, questa esclusione cambia i conti: la spieghiamo qui.

Il bonus ristrutturazione non si cumula sulla stessa spesa con altre agevolazioni, ma si affianca a bonus con oggetto diverso: il bonus mobili (50% su 5.000 € nel 2026) riguarda arredi ed elettrodomestici e richiede proprio che sia stato fatto un intervento di recupero edilizio. Sono due binari paralleli, con due documentazioni separate.

Il limite di 96.000 € è per unità immobiliare, e questo genera i dubbi più frequenti.

Più proprietari sulla stessa unità. Il tetto resta uno e si divide tra chi sostiene la spesa, in base alla quota effettivamente pagata da ciascuno. Non diventa 96.000 € a testa.

Più unità immobiliari. Se ristrutturi due appartamenti distinti, il tetto si applica a ciascuno. Se le due unità vengono accorpate in una durante i lavori, la questione va impostata con un professionista prima di iniziare: la determinazione del limite dipende dalla situazione catastale nel periodo di riferimento, e sbagliare qui non si corregge in dichiarazione.

Lavori che proseguono su più anni. Il tetto va considerato tenendo conto delle spese già sostenute per il medesimo intervento negli anni precedenti: non si ottiene un nuovo plafond pieno semplicemente perché è cambiato l'anno. Cambia invece l'aliquota applicabile, che segue l'anno del pagamento.

Unità con pertinenze. Il box o la cantina pertinenziali non fanno storia a sé in modo automatico: la verifica va fatta sul caso concreto.

N.B.Il modo in cui questi casi si risolvono dipende da dettagli che un articolo non può conoscere: chi è intestatario di cosa, come sono accatastate le unità, chi paga. Su interventi vicini al tetto, l'ora di un professionista costa una frazione di quello che vale sbagliare.

Per le persone fisiche vale il principio di cassa: l'anno di riferimento è quello in cui il pagamento è effettuato. Ne derivano tre conseguenze operative.

1. Non conta la data della fattura, conta la data del bonifico. Una fattura di

dicembre pagata a gennaio è una spesa dell'anno nuovo.

1. Non conta la fine dei lavori. Un cantiere che finisce nel 2027 può avere

spese pagate nel 2026 con l'aliquota del 2026.

1. Gli acconti contano. Un acconto pagato nel 2026 con bonifico parlante è

spesa 2026, anche se i lavori inizieranno dopo.

Questo apre una possibilità concreta a chi ha deciso di intervenire sulla propria abitazione principale e vede il 2026 chiudersi: concordare con l'impresa un piano di pagamenti che collochi nel 2026 la quota di spesa che si è certi di sostenere, contro documenti regolari. Non è un artificio — è la normale applicazione del principio di cassa — ma va fatto con fatture vere per lavori veri, non con anticipi generici privi di documento.

Posso cumulare il bonus ristrutturazione con altre agevolazioni?

Non sulla stessa spesa: per un medesimo intervento si scegli un'agevolazione. Si affiancano invece agevolazioni con oggetto diverso: il bonus mobili riguarda arredi ed elettrodomestici, non le opere, e quindi si somma — a condizione che l'intervento edilizio agevolabile sia stato realizzato.

Se vendo casa prima di aver usato tutte le dieci quote?

In caso di trasferimento dell'immobile, le quote residue possono seguire l'acquirente oppure restare al venditore, secondo quanto previsto dalla norma e da eventuale accordo tra le parti da esplicitare nell'atto. È una clausola da concordare in fase di rogito: se non se ne parla, il risultato potrebbe non essere quello che avevi in mente.

Devo comunicare qualcosa all'Agenzia delle Entrate prima di iniziare?

Per il bonus ristrutturazione non è prevista una comunicazione preventiva come quella che esisteva per altri meccanismi: la detrazione si fa valere in dichiarazione, conservando la documentazione. Quello che serve prima è altro: il titolo edilizio corretto e l'accordo sui pagamenti tracciabili.

L'inquilino può detrarre i lavori?

Sì, se ha un contratto regolarmente registrato, sostiene la spesa e ha il consenso del proprietario all'esecuzione dei lavori. La detrazione segue chi paga, purché ne abbia titolo.

Cosa succede se un pagamento è stato fatto in contanti?

Quella spesa, in linea di principio, non è detraibile. Non è detto che sia tutto perduto — esistono rimedi con requisiti precisi, da valutare con un professionista — ma la regola operativa è chiara: prima di fare il secondo pagamento, verifica il primo.

Prima di firmare qualsiasi cosa, fai qualificare l'intervento per iscritto — che tipo è, quale titolo edilizio richiede, quale aliquota IVA si applica — e concorda con l'impresa che tutti i pagamenti passeranno per bonifico parlante. Sono due conversazioni di dieci minuti che valgono decine di migliaia di euro.

Fonti: Agenzia delle Entrate — Ristrutturazioni edilizie, Guida "Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali".

• 50% sull'abitazione principale, 36% sugli altri immobili, per le spese sostenute nel 2026.
• 96.000 € il tetto di spesa, per unità immobiliare.
• 10 quote annuali di pari importo, senza possibilità di accorpamento.
• 36% e 30% le aliquote dal 2027: fino a 13.440 € di detrazione in meno sulla spesa massima per la prima casa.
• Conta la data del pagamento, non quella della fattura né della fine dei lavori.
• Senza bonifico parlante la spesa non è detraibile.
• Dal 1° gennaio 2025 le caldaie uniche a combustibili fossili sono fuori dall'agevolazione.