Checklist: le 15 cose da sistemare prima di aprire il cantiere

Il giorno in cui il cantiere apre, la maggior parte degli errori costosi è già stata fatta o già evitata. Questa è la lista delle cose da chiudere prima, in ordine.

1. Stato legittimo verificato. Titoli edilizi depositati, planimetria catastale e rilievo dello stato di fatto confrontati da un tecnico, con relazione scritta. Vedi difformità catastali.
2. Titolo edilizio individuato e presentato. CILA, SCIA o permesso, secondo la qualificazione dell'intervento. Ricevuta di presentazione conservata.
3. Eventuali vincoli accertati. Autorizzazione paesaggistica o della Soprintendenza, se l'immobile è tutelato: hanno tempi propri.
4. Impianti esistenti valutati. Età, conformità, presenza di materiali da bonificare (amianto in canne fumarie o coperture, tubazioni in piombo).
5. Colonne di scarico ispezionate. Se sono vecchie e sono parti comuni, meglio saperlo prima che durante.

1. Visura camerale e DURC in corso di validità.
2. Polizza di responsabilità civile verificata: massimali e copertura danni a terzi.
3. Abilitazioni per gli impianti (DM 37/2008) dei soggetti che li realizzeranno.

1. Capitolato firmato, con materiali (marca o fascia di prezzo), quantità ed esclusioni. Vedi la guida al capitolato.
2. Cronoprogramma per fasi, con i tempi tecnici di asciugatura dichiarati.
3. Piano dei pagamenti a stati di avanzamento, con trattenuta a saldo dopo la verifica finale.
4. Regola scritta sulle varianti: nessuna esecuzione senza preventivo accettato.

1. Chi detrae deciso, con fatture e bonifici allineati a quel nome. Impegno al bonifico parlante su tutti i pagamenti, acconti compresi. Vedi il bonifico parlante.

1. Amministratore informato per iscritto; regolamento condominiale letto (orari, decoro, uso parti comuni). Vicini avvisati con un foglio in bacheca: date, durata, fasi rumorose, un numero di telefono.

1. Foto dello stato dei luoghi, appartamento e parti comuni, con data. È la prova che quella crepa nel vano scale c'era già.

N.B.Il punto che manca più spesso in questa lista, nei cantieri veri, è il numero 1. È anche quello che, se salta, ferma tutto: una pratica nuova non si appoggia su uno stato di fatto non legittimo. Costa qualche centinaio di euro e qualche settimana di attesa per l'accesso agli atti: vanno messi in calendario all'inizio, non quando l'impresa è già prenotata.

Non serve aver scelto il colore delle pareti. Serve aver deciso, entro le prime fasi:

• la distribuzione degli spazi;
• la posizione dei punti d'acqua e degli scarichi;
• numero e posizione di prese, punti luce e comandi, stanza per stanza;
• le predisposizioni future: rete dati, tubi vuoti, linee dedicate;
• il tipo di doccia, perché determina l'impermeabilizzazione.

L'ordine e le scadenze di queste scelte sono nella guida all'ordine dei lavori.

Rileggi il preventivo e cerca la sezione "non compreso". Se non c'è, chiedila. Non è sfiducia: è il modo più rapido di scoprire, prima di iniziare, quali sono le tre voci che diventeranno una discussione al secondo mese.

Non vanno fatte tutte insieme: hanno tempi diversi, e alcune ne bloccano altre. Questa è la sequenza che evita le attese.

Settimana 1-2 — quello che ha i tempi più lunghi

• Avvia l'accesso agli atti in Comune: è la voce meno prevedibile, settimane e non giorni.
• Richiedi planimetria catastale e visura.
• Leggi il regolamento condominiale.

Settimana 2-4 — mentre aspetti

• Fai fare il rilievo dello stato di fatto.
• Raccogli due o tre preventivi.
• Chiedi alle imprese visura, DURC, polizza RC.

Settimana 4-6 — quando gli atti arrivano

• Confronto tra atti, catasto e rilievo: relazione sullo stato legittimo.
• Verifica vincoli sull'edificio.
• Scelta dell'impresa, capitolato e contratto.

Prima del primo colpo di martello

• Titolo edilizio presentato, ricevuta conservata.
• Decisione su chi detrae, accordo sul bonifico parlante.
• Ordini dei materiali con consegna lunga (serramenti in testa).
• Comunicazioni: amministratore per iscritto, foglio ai vicini.
• Foto dello stato dei luoghi, appartamento e parti comuni.

Il messaggio della sequenza: le due voci che possono far slittare tutto — accesso agli atti e titolo edilizio — vanno avviate prima di prenotare l'impresa, non dopo.

Le prime quattro righe sono quelle che costano di più cambiare, e sono anche le prime in ordine di tempo. Non è una coincidenza: è il motivo per cui la fretta iniziale si paga con le varianti.

1. Come è stato qualificato l'intervento (manutenzione straordinaria, restauro, ristrutturazione edilizia) e quale titolo serve?
2. Chi verifica lo stato legittimo e chi presenta la pratica?
3. Cosa non è compreso nel preventivo?
4. Come si quotano e approvano le varianti?
5. Chi è il referente in cantiere e come lo raggiungo?

Se una di queste cinque risposte è vaga, quella è la voce che diventerà una discussione al secondo mese.

Quanto tempo prima di iniziare devo muovermi?

Da tre a quattro mesi prima della data in cui vorresti che il cantiere partisse. Non per lentezza: perché l'accesso agli atti, la pratica edilizia e le consegne dei materiali hanno tempi propri che si sommano, e le imprese strutturate hanno un portafoglio ordini di settimane.

Posso saltare la verifica dello stato legittimo se la casa è recente?

Su costruzioni recenti il rischio è minore ma non nullo: interventi non dichiarati del precedente proprietario esistono anche su immobili degli anni Duemila. Se il tecnico ti dice che nel tuo caso la verifica è rapida, lasciagliela fare comunque: costa poco proprio perché è rapida.

Devo assumere un tecnico anche se l'impresa ne ha uno?

Il tecnico dell'impresa lavora per l'impresa. Un tecnico di parte tua verifica il capitolato, l'avanzamento e la conformità: su interventi importanti l'onorario si ripaga con le contestazioni che non nascono. Su lavori piccoli è sproporzionato.

La checklist vale anche per un solo bagno?

In forma ridotta sì: verifica dello stato legittimo (se sposti scarichi), titolo edilizio, documenti dell'impresa, capitolato con materiali, decisione su chi detrae e bonifico parlante, comunicazione ai vicini, foto dello stato dei luoghi. Sono sette voci su quindici, e le sette che contano.

Cosa metto nel foglio per i vicini?

Date di inizio e durata, le settimane delle fasi rumorose, gli orari di lavoro, e un numero di telefono. Dieci minuti che prevengono la quasi totalità delle segnalazioni: il dettaglio è in lavori in condominio.

• Avvia per prime le voci con i tempi più lunghi: accesso agli atti e titolo edilizio.
• Verifica lo stato legittimo prima di firmare con l'impresa, non dopo.
• Chiedi all'impresa visura, DURC, polizza RC, abilitazioni impianti.
• Metti per iscritto capitolato, cronoprogramma, piano dei pagamenti, regola sulle varianti.
• Decidi chi detrae e imponi il bonifico parlante su tutti i pagamenti, acconti compresi.
• Fotografa lo stato dei luoghi, appartamento e parti comuni, con data.

Quando tutto è pronto e il cantiere apre domani, quattro controlli finali che costano dieci minuti.

1. Le chiavi e gli accessi. Chi apre, chi chiude, come si entra se tu non ci sei. Sembra banale ed è la prima frizione di molti cantieri.
2. Le utenze attive. Corrente e acqua funzionanti nell'appartamento: un cantiere che apre senza corrente perde la prima giornata.
3. Le protezioni in posizione, comprese quelle delle parti comuni: pianerottolo, ascensore, portone.
4. Il numero del referente salvato in rubrica, e il tuo salvato nel suo.

E una cosa da non fare: non svuotare la casa a metà. Se hai deciso di svuotare, fallo prima dell'apertura — un trasloco fatto a cantiere aperto costa il doppio in tempo e rischi.